서울 전월세 시장, 월세로의 전환 가속화…대출 규제의 역설

최근 서울의 전월세 시장이 급격한 변화를 맞이하고 있습니다. 전세 대출 규제 강화와 전세가격 상승으로 인해 많은 세입자들이 전세에서 월세로의 전환을 선택하고 있으며, 이에 따른 시장의 불균형이 더욱 심화되고 있습니다.

전세에서 월세로의 전환, 왜 가속화되고 있나?

서울 강남구에 거주하는 직장인 김모 씨(39)는 전세 재계약을 앞두고 전세 대출 한도가 부족해 고민에 빠졌습니다. 기존 전세가격이 5억 원에서 6억 원으로 상승했지만, 대출 규제가 강화되면서 추가 대출이 어려워졌기 때문입니다. 결국 김 씨는 보증금 1억 원에 월 250만 원 수준의 월세로 전환하는 방안을 고민 중입니다.
 
비슷한 사례로 마포구의 박모 씨(42)도 전세 매물이 줄어들고 가격이 급등하자 월세로 전환했습니다. 이처럼 전세 대출 규제가 강화되면서 전세에 대한 접근성이 낮아지고, 이는 월세로의 전환을 가속화시키고 있습니다.

전세가 상승과 월세 수요 증가의 악순환

한국부동산원에 따르면 전국 아파트 전세가격지수는 2023년 8월부터 상승세를 지속해 지난해 12월 90.45까지 올랐으며, 서울의 경우 91.08까지 상승했습니다. 이는 전세 매물의 감소와 월세 수요 증가가 맞물리면서 발생한 결과로, 전세에서 월세로의 수요 전환이 전세가격 상승을 다시 부추기는 악순환이 발생하고 있습니다.

KB부동산 자료에 따르면 서울 아파트의 매매가 대비 전세가율은 2023년 10월 이후 꾸준히 상승하고 있으며, 지난해 1월 기준으로 54.06%에 도달했습니다. 이는 전세가격 상승이 서울 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시키고 있다는 분석을 뒷받침합니다.

정부의 대출 규제, 효과는 미지수

정부는 전세대출 보증 비율을 기존 100%에서 90%로 낮추며 대출 규제를 강화하고 있지만, 이러한 조치가 전세가격 안정에 기여할지는 미지수입니다. 오히려 대출 규제가 전세 수요를 억제해 월세로의 전환을 촉진시키고, 결과적으로 전세 공급 감소로 이어질 가능성이 높습니다.
 
부동산R114 자료에 따르면, 지난해 4분기 서울 아파트 임대차 계약에서 전세 비중은 56.0%, 월세 비중은 44.0%로 나타났으며, 직전 분기 대비 월세 비중이 3.3%p 증가했습니다. 이는 월세 수요가 지속적으로 증가하고 있음을 보여줍니다.

전문가들의 우려와 전망

전문가들은 전세에서 월세로의 전환이 가속화될 경우, 전세 매물이 더욱 줄어들어 전세가격 상승을 다시 부추길 수 있다고 경고합니다. 또한, 월세 수요 증가로 인해 월세 가격 역시 상승할 가능성이 높아 전월세 시장의 양극화가 더욱 심화될 것으로 예상됩니다.
 
업계 관계자는 "전세에서 월세로 갈아타는 수요가 많아질수록 전세 공급이 감소하고, 이는 전세가격 상승 압력을 더욱 높일 것"이라며, "서울 임대차 시장의 불안정성이 지속될 가능성이 크다"고 분석했습니다.

정책적 대응의 필요성

현재 서울 전월세 시장의 불균형을 해소하기 위해서는 단순한 대출 규제 강화뿐만 아니라, 전세 공급 확대와 같은 정책적 대응이 병행되어야 합니다. 또한, 보증금 마련이 어려운 세입자들을 위한 금융 지원과 월세 부담을 완화할 수 있는 정책도 필요합니다.
 
전세의 월세화는 단기간 내 해결되기 어려운 구조적인 문제로, 정부와 시장 모두 장기적인 해결책을 모색해야 할 시점입니다.